Piętnaście lat w branży nieruchomości komercyjnych nauczyło mnie, że rynki biurowe są jak żywe organizmy – stale adaptują się do zewnętrznych nacisków, oczekiwań najemców i zmian ekonomicznych. Nigdzie nie jest to bardziej widoczne niż w Krakowie, drugim co do wielkości mieście Polski i wschodzącej gwieździe europejskiego rynku biurowego. Przez lata firmy wybierały Kraków ze względu na przystępność cenową i wysoko wykwalifikowaną siłę roboczą, a lokalizacja była głównym czynnikiem napędzającym popyt na biura. Dziś jednak równanie się zmieniło. Ekosystem biurowy w Krakowie ewoluuje, a czynniki takie jak doświadczenie w miejscu pracy, zrównoważony rozwój i elastyczność kształtują jego przyszłość w takim samym stopniu, jak kiedyś lokalizacja.
Zmieniające się priorytety najemców
Dekadę temu najemcy biur w Krakowie skupiali się niemal wyłącznie na cenie i bliskości węzłów transportowych. Teraz firmy patrzą poza lokalizację, poszukując przestrzeni, które zwiększają produktywność, sprzyjają innowacjom i odzwierciedlają ich wartości korporacyjne. Pandemia przyspieszyła tę zmianę, zmuszając właścicieli do przemyślenia swojej oferty. Dzisiejsi najemcy chcą więcej niż tylko metrów kwadratowych – potrzebują środowiska, które przyciąga najlepsze talenty, ułatwia współpracę i bezproblemowo integruje się z hybrydowymi modelami pracy.
Jeden z moich klientów, globalna firma IT, początkowo zwrócił się do mnie z prostą prośbą: znaleźć im przystępne cenowo biuro w pobliżu centrum miasta. Jednak podczas procesu poszukiwań stało się jasne, że ich prawdziwą potrzebą było biuro zaprojektowane do pracy hybrydowej. Tradycyjne układy biurowe nie pasowały już do ich modelu biznesowego. Zamiast tego zdecydowali się na nowoczesny budynek na Zabłociu, dzielnicy, która dekadę temu była obszarem przemysłowym, ale od tego czasu przekształciła się w tętniące życiem centrum biznesowe i kulturalne. Przestrzeń oferowała elastyczne układy, rozległe obszary coworkingowe i udogodnienia, takie jak strefy wellness – cechy, które ostatecznie miały większe znaczenie niż centralna lokalizacja.
Zrównoważony rozwój jako przewaga konkurencyjna
Zrównoważony rozwój nie jest już tylko modnym hasłem; to kluczowy wyróżnik na krakowskim rynku biurowym. Firmy coraz częściej oceniają budynki na podstawie ich wpływu na środowisko, a wiele z nich nawet nie rozważa nieruchomości bez certyfikacji BREEAM lub LEED. W przeszłości właściciele postrzegali te certyfikaty jako opcjonalne dodatki. Dziś są one oczekiwaniem.
Pamiętam współpracę ze skandynawską firmą, która rozszerzała działalność w Polsce. Mimo wielu opcji biur premium, odrzucili każdy budynek, który nie spełniał surowych standardów efektywności energetycznej i śladu węglowego. Ostatecznie wybrali nowo powstały, przyjazny środowisku kompleks biurowy w Ruczaju, dzielnicy niegdyś pomijanej przez głównych graczy. Ta decyzja nie dotyczyła tylko odpowiedzialności korporacyjnej; chodziło o employer branding. Ich pracownicy dbali o zrównoważony rozwój, a ekologiczne biuro było potężnym narzędziem rekrutacyjnym.
Imperatyw elastyczności
Sztywne, długoterminowe umowy najmu były kiedyś normą na krakowskim rynku biurowym. Już nie. Firmy wymagają elastyczności, czy to w warunkach najmu, projekcie biura, czy konfiguracjach przestrzeni roboczej. Nawet duże korporacje coraz częściej przyjmują biura serwisowane i hybrydowe rozwiązania biurowe, aby dostosować się do zmieniającej się wielkości zespołów i ewoluujących potrzeb biznesowych.
Startup fintech, któremu doradzałem w zeszłym roku, doskonale ilustruje ten trend. Planowali szybko się rozwijać, ale wahali się przed zobowiązaniem do konwencjonalnej pięcioletniej umowy najmu. Zamiast tego zabezpieczyliśmy rozwiązanie zarządzanego biura w wysokiej klasy przestrzeni coworkingowej, pozwalając im na skalowanie w górę lub w dół według potrzeb. To podejście nie tylko zmniejszyło koszty początkowe, ale także zapewniło elastyczność potrzebną do prosperowania na konkurencyjnym rynku.
Praktyczne porady dla inwestorów i najemców
Dla inwestorów lekcja jest jasna: czasy „zbuduj, a oni przyjdą” minęły. Udane projekty biurowe w Krakowie wymagają głębokiego zrozumienia potrzeb najemców. Oznacza to włączenie elastycznych przestrzeni, projektowania zorientowanego na wellness i silnych kredencjałów ESG (Environmental, Social and Governance). Ignorowanie tych czynników pozostawi właścicieli z wysokimi wskaźnikami pustostanów i borykającymi się aktywami.
Dla najemców kluczowym wnioskiem jest to, że przestrzeń biurowa powinna być zgodna z szerszymi celami biznesowymi. Nie chodzi tylko o to, gdzie znajduje się biuro, ale jak wspiera kulturę firmy, utrzymanie talentów i efektywność operacyjną. Oceniając przestrzenie, spójrz poza czynsz za metr kwadratowy – rozważ, jak biuro wpłynie na samopoczucie pracowników, produktywność i postrzeganie marki.
Krakowski rynek biurowy ewoluuje, a najbardziej udani gracze – czy to właściciele, najemcy, czy inwestorzy – to ci, którzy rozumieją, że sama lokalizacja nie jest już ostatecznym czynnikiem w podejmowaniu decyzji. Nowy ekosystem biurowy priorytetowo traktuje elastyczność, zrównoważony rozwój i doświadczenie pracowników. Ci, którzy przyjmą tę zmianę, będą tymi, którzy będą prosperować w następnej fazie krakowskiego krajobrazu nieruchomości komercyjnych.